平成12(受)573

 敷金請求本訴，賃料相当額確認請求反訴事件

 平成15年10月21日

 最高裁判所第三小法廷

 判決

 破棄差戻

 民集　第57巻9号1213頁

 東京高等裁判所

 平成10(ネ)3894

 平成12年1月25日

 １　いわゆるサブリース契約と借地借家法３２条１項の適用の有無
２　いわゆるサブリース契約の当事者が借地借家法３２条１項に基づく賃料減額請求をした場合にその請求の当否及び相当賃料額を判断するために考慮すべき事情

 １　不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間であらかじめ賃料額，その改定等についての協議を調え，その結果に基づき，乙からその建物を一括して賃料自動増額特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約（いわゆるサブリース契約）についても，借地借家法３２条１項の規定が適用される。
２　不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間であらかじめ賃料額，その改定等についての協議を調え，その結果に基づき，乙からその建物を一括して賃料自動増額特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約（いわゆるサブリース契約）を締結した後，借地借家法３２条１項に基づいて賃料減額の請求をした場合において，その請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては，当事者が賃料額決定の要素とした事情その他諸般の事情を総合的に考慮すべきであり，同契約において賃料額が決定されるに至った経緯や賃料自動増額特約等が付されるに至った事情，とりわけ約定賃料額と当時の近傍同種の建物の賃料相場との関係，甲の転貸事業における収支予測にかかわる事情，乙の敷金及び融資を受けた建築資金の返済の予定にかかわる事情等をも考慮すべきである。
（１，２につき補足意見がある。）

 借地借家法32条1項

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